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江蘇省設(shè)備成套股份有限公司

PPP專欄

BTT融資模式在政府保障性住房項目融資中的應(yīng)用

發(fā)布時間：

2017-04-10

BTT融資模式在政府保障性住房項目融資中的應(yīng)用

陳曉玉1  王苒霏2

（1.江蘇省設(shè)備成套有限公司工程咨詢分公司，江蘇 南京 210009；2.江蘇省環(huán)境保護(hù)工業(yè)工程總公司，江蘇 南京 210009）

摘  要：政府保障性住房在建設(shè)過程中經(jīng)常會面臨資金短缺的問題，而目前的主要融資方式還不能有效的解決。通過對現(xiàn)有政府保障性住房項目融資模式優(yōu)缺點的分析，提出了BTT模式，即“建設(shè)－移交—移交”的融資模式，并通過一個BTT項目的融資案例，證明了這種新的融資方式是一種非常行之有效的融資模式。

關(guān)鍵詞：BTT模式；融資方式；政府保障性住房 

 

0 引言

《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》中指出：“統(tǒng)籌規(guī)劃保障性住房、棚戶區(qū)改造和配套設(shè)施建設(shè)，確保建筑質(zhì)量，方便住戶日常生活和出行。完善投資、信貸、土地、稅費等支持政策。多渠道籌集公共租賃房房源。健全保障性住房投資運營和準(zhǔn)入退出管理機制。”作為地方政府而言，如何提高社會力量在保障性住房項目中的參與度，是解決保障性住房項目這一重大民生問題的關(guān)鍵所在。

1  現(xiàn)有的保障性住房項目融資模式

為了破解政府保障性住房項目資金短缺的問題，地方政府通常采用如下融資模式：其一為BT模式（即建設(shè)—移交模式）；其二為BOT模式（即建設(shè)—經(jīng)營—移交模式）。

BT模式，通常是指政府采用競爭性談判方式選定投資人，然后由政府提供項目的建設(shè)用地，投資人作為項目投融資以及建設(shè)主體，在項目建設(shè)合格后，按照當(dāng)初合同約定的價格將項目移交給政府，政府需向投資人支付項目的建設(shè)成本以及合理的利潤。

雖然BT模式在項目建設(shè)前期大大地緩解了政府的資金壓力，但是從本質(zhì)上而言，政府仍是真正的投資主體，最終的資金壓力還是由政府承擔(dān)。對于投資人而言，只要政府能按期付款，就基本上擺脫了項目的投資風(fēng)險。

BOT與BT模式相比，政府不需要支付項目的建設(shè)成本，只需要提供項目的建設(shè)用地即可。而投資人通過在特許經(jīng)營期間的經(jīng)營收入來實現(xiàn)對投資的回收。但由于BOT模式往往投資規(guī)模比較大，項目周期長，導(dǎo)致項目的風(fēng)險普遍比較大，因此，社會力量對該投資模式往往望而卻步。

針對上述融資模式的不足之處，本文提出了一種新型的融資模式，即BTT模式。

2  BTT融資模式

2.1  BTT的操作模式

所謂BTT模式就是建設(shè)—移交—移交的模式。其操作模式如下：政府通過招、拍、掛的方式將土地以低于市場價但高于成本價的價格出讓給投資方。項目投資方負(fù)責(zé)項目融資、設(shè)計及施工等建設(shè)期的全部工作。項目竣工驗收后，項目投資人將項目移交給政府，通常政府獲得項目的先期經(jīng)營權(quán)，一般為8～12年。在此期間，政府將住房租賃給保障對象。在先期經(jīng)營期滿后，政府再將這些房屋經(jīng)營權(quán)移交給項目投資人。

2.2  BTT模式在保障性住房項目中的運用優(yōu)勢

BTT模式在保障性住房項目中的運用，對政府和投資人而言均具有一定的優(yōu)勢和益處，具體分析如下：

2.2.1  從政府角度看BTT模式的優(yōu)勢

2.2.1.1  政府投入的成本比較小

    由前所述，BTT模式是由項目投資人負(fù)責(zé)融資、設(shè)計以及施工等建設(shè)期的全部工作，而政府只需要投入一次性的征地成本。即在BTT模式下，政府僅作為項目監(jiān)督者，有利于降低投入成本。

2.2.1.2  可為政府提供循環(huán)利用資金的融資通道

    政府通過把土地出讓金作為下一個保障房項目的征地資金的操作模式，可以很好地保證征地資金的延續(xù)性，增加政府完成保障性住房建設(shè)任務(wù)的積極性，進(jìn)而使得保障性住房建設(shè)進(jìn)入一個良性的循環(huán)。

2.2.1.3  BTT模式對政府的其他益處

    投資人從其自身利益出發(fā)，會盡可能地加快建設(shè)速度，縮短建設(shè)工期，從而加快了政府保障性住房的建設(shè)速度。通過保障性住房的大量建設(shè)，可以拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，同時也能穩(wěn)定當(dāng)?shù)氐纳唐贩績r格，并且還能進(jìn)一步地加速城市化進(jìn)程。

2.2.2  從投資方角度看BTT模式的優(yōu)勢

2.2.2.1  BTT模式下，投資人風(fēng)險比較小

相較于其他模式而言，在合同規(guī)定的政府先期經(jīng)營期結(jié)束后，政府把項目的經(jīng)營權(quán)直接轉(zhuǎn)移給投資方。由于投資方勿需考慮政府到期還款的風(fēng)險，所以投資人的風(fēng)險比較小。

2.2.2.2  為投資人增加了投資機會

目前國內(nèi)的建筑市場競爭非常激烈，作為投資人，采用BTT模式，一方面可以獲得政府的政策支持，另一方面還能通過項目向銀行獲取貸款，這樣企業(yè)可以為自己創(chuàng)造更多的投資機會，拓寬了投資渠道。

2.2.2.3  與其他模式相比，BTT模式下投資人的投資回報率高

就投資人而言，由于在整個項目的壽命周期內(nèi)均對項目擁有完全的產(chǎn)權(quán)。所以，即使投資人在項目前期沒有經(jīng)營權(quán)，但是投資人作為產(chǎn)權(quán)的擁有者，可以將產(chǎn)權(quán)作為資產(chǎn)抵押，以換取資金，以便用于其他項目的開發(fā)。此外，在政府將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給投資方后，投資方便擁有了對房地產(chǎn)的完全處置權(quán)，這樣可以使投資人在未來的房地產(chǎn)市場上獲得較大的升值空間。

3  項目案例

3.1  項目背景

    A經(jīng)濟開發(fā)區(qū)保障性經(jīng)濟住房建設(shè)項目位于該開發(fā)區(qū)南側(cè)的2號地塊內(nèi)，項目總建筑面積約9萬m2，占地面積為6萬m2，項目的容積率為1.5。該項目的政府方為A經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會（以下簡稱A開發(fā)區(qū)），投資方為B公司。

3.2  項目運作模式分析

    本項目采用BTT模式，A開發(fā)區(qū)把02號地塊通過招、拍、掛的方式轉(zhuǎn)讓給B公司。B公司負(fù)責(zé)該項目的設(shè)計、施工與建設(shè)。工程竣工后，項目移交給A開發(fā)區(qū)，A開發(fā)區(qū)擁有先期經(jīng)營權(quán)10年，在先期經(jīng)營的10年內(nèi)，開發(fā)區(qū)把保障性住房租給在開發(fā)區(qū)內(nèi)打工的外來人員。

3.3  項目效益分析

3.3.1  政府的效益分析

通過本項目的成功運作，A開發(fā)區(qū)在財政比較緊張的情況下，在園區(qū)內(nèi)完成了9萬m2保障性住房的建設(shè)?？紤]到園區(qū)內(nèi)有幾百家企業(yè)及幾萬名外來員工的居住需求，房屋一經(jīng)建設(shè)完成后，出租率達(dá)到了近100%，因此其經(jīng)濟效益比較可觀。其次，由于為進(jìn)區(qū)企業(yè)的員工很好地解決了居住問題，極大地改善了招商引資環(huán)境，為園區(qū)的招商引資增加了砝碼。

3.3.2  投資方效益分析

對投資方而言，一方面本項目的區(qū)位優(yōu)勢比較良好，經(jīng)測算該項目的投資成本約3 000元/m2，目前周邊居住性建筑的房價均價在21 000元/m2。從增值角度而言，本項目對投資方而言是比較成功的。

根據(jù)當(dāng)時的BTT項目協(xié)議，投資方擁有建筑底層商業(yè)地產(chǎn)整個壽命期的經(jīng)營權(quán)。由于該項目建成后，居住人員眾多，所以該項目商業(yè)地產(chǎn)的出租價格也比較高，這樣為投資方盡快收回投資創(chuàng)造了有利條件。

再次，B公司將該項目的資產(chǎn)抵押給銀行后，獲得了大量資金，為其旗下的C房地產(chǎn)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)注入了大量資金，實現(xiàn)了公司資本的循環(huán)運作，取得了良好的投資效益。

4  結(jié)語

綜上分析，雖然BTT模式還處于初期的研究階段，而且其本身還存在著若干急需要解決的問題。但該模式具有政府投入少、投資人的投資回報率比較高等優(yōu)點。因此BTT模式對緩解政府保障性住房的資金壓力、完善政府保障性住房項目的體系都有很強的功效。此外，通過該模式的推廣，可以較好地促進(jìn)和保證政府保障性住房的建設(shè)速度與規(guī)模，從而真正地起到調(diào)整國內(nèi)目前房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)，進(jìn)而發(fā)揮出控制房價的積極作用，最終使得更多的低收入群體真正獲得益處。因此，BTT模式是一個非常值得國內(nèi)的專家與學(xué)者深入探討和研究的課題。

 

[參考文獻(xiàn)]

[1] 葉蘇東.項目融資——理論、實務(wù)與案例[M].2版.北京：清華大學(xué)出版社、北京交通大學(xué)出版社，2010.

[2] 張華榮.對廉租房建設(shè)采用BOT融資模式的探析[J].中國招標(biāo)，2010（45）：26-28.